Estrategias para afrontar el flujo negativo de las propiedades

Cuando realizamos una inversión en bienes raíces de uso habitacional, debemos considerar ciertos factores en el mercado de arriendo como lo es el flujo negativo de las propiedades. Es relevante estar informado sobre las estrategias o formas de afrontar esta condición al momento de iniciarnos como inversionistas inmobiliarios.

Por lo tanto, te informamos de algunas de las estrategias más comunes que usan los inversionistas, para poder minimizar el impacto negativo, en el momento que los dividendos son más elevados su costo, que el canon de arriendo del bien raíz.

Estrategias para afrontar el flujo negativo:

• Meses de gracia: Es la cantidad de meses que otorga el banco en el primer año, donde posterga el cobro del primer dividendo del crédito hipotecario, pudiendo ser este lapso de tiempo desde los 2 hasta los 6 meses. Esto ayuda, a que, si se logra arrendar la propiedad durante los meses de gracia, todo el dinero recaudado por concepto de arriendo se convertiría en un colchón que cubriría el flujo negativo cuando se esté pagando los dividendos. 

• Mayor aporte de pie: Normalmente en todo proceso de inversión, se paga un pie de un 10% hasta un 20%, haciendo que el financiamiento a solicitar del préstamo hipotecario sea entre un 80% a 90%. Ahora bien, para minimizar el dividendo, una opción es otorgar mayor cantidad de pie por lo menos de un 25% a un 30% del valor de la propiedad, para que la solicitud del apalancamiento financiero sea menor y así el dividendo esté cubierto en su totalidad o gran parte de su costo por el canon de arriendo.

• Refinanciamiento y portabilidad de la deuda: Estas dos opciones nos permiten negociar mejores condiciones crediticias a las otorgadas en el crédito hipotecario original como por ejemplo tasas de interés, tipo de tasas o plazo de financiamiento, y así, buscar disminuir el dividendo de la propiedad. En el escenario de no conseguir mejores condiciones del crédito con la misma entidad bancaria, se puede aplicar la opción de portabilizar la deuda a otra entidad financiera que mejore las condiciones firmadas en el crédito.

• Renovación de contrato de arriendo: Cada vez que un arrendatario no renueva el contrato de arriendo o que el inversionista no le renueva el contrato al arrendatario, se presenta la oportunidad de realizar un estudio de mercado y determinar si el valor del canon de arriendo está adecuado al barrio donde está ubicado la propiedad, y en caso de estar subestimado el precio, se publica el bien raíz con un nuevo valor ajustado al sector donde se encuentra, logrando progresivamente la reducción de la brecha entre el dividendo y el arriendo, hasta lograr que la propiedad esté 100% pagada por el arriendo.

Como inversionista inmobiliario, aplicando estas estrategias en un corto a mediano plazo, lograrás cubrir el valor dividendo con el arriendo y así poder sacar un flujo positivo de la actividad rentista de la inversión.

En Rila Inversiones estas estrategias ayudan a reducir la brecha entre el arriendo y el dividendo, dando como resultado que a nuestros inversionistas no les afecte en gran medida el flujo negativo y puedan avanzar en otros procesos de inversión inmobiliario.