¿Como manejar el flujo negativo en tu inversión inmobiliaria?
Tendemos a creer que la inversión inmobiliaria deja de ser una inversión cuando el flujo inicial dividendo-arriendo es negativo. Sin embargo, como inversionistas tenemos que ver más allá del flujo mensual ya que esto en el inicio de toda inversión inmobiliaria no es la mayor ganancia y hay forma de solucionarlo por los primeros años.
Cuando se nos otorga un crédito hipotecario tenemos la posibilidad de solicitar meses de gracia los cuales pueden ser hasta 6 , en este tiempo la propiedad estará arrendada pero aún no se le estará pagando el dividendo al banco, este dinero percibido sirve para tener un fondo de cobertura de flujos negativos durante un tiempo.
Ejemplo: arriendo = 350.000 , dividendo = 450.000 , flujo mensual = -100.000, si solicitamos al banco 6 meses de gracia y el departamento es arrendado 1 mes luego de recibirlo aunque en muchos escenarios se arrienda en solo 2 semanas. Serían 350.000 x 5 = 1.750.000 pesos, si este dinero es destinado para cubrir el flujo negativo inicialmente existente, 1.750.000 / 100.000 = 17.5 meses, es decir la misma inversión estaría dando para cubrir su flujo negativo por 17 meses aproximadamente, tiempo en el cual es muy probable que el arriendo se haya equiparado con el dividendo y este flujo negativo se convierta en positivo.
Ahora cuando hablamos de la inversión inmobiliaria como se mencionó al inicio el flujo no es el único beneficio medible, también existe la amortización.
La amortización es el abono que se hace mes tras mes al pago del dinero prestado por el banco, del dividendo pagado mes a mes se destina una parte a los intereses de dicho préstamo pero otra parte se direcciona al abono de la deuda, es decir debemos menos dinero.
Por lo general está amortización de deuda es aproximadamente 30% en los primeros 3 a 5 años, si llevamos esto a números estaríamos hablando que, si le pagamos al banco un dividendo 450.000 x 12 meses = 5.400.000 de los cuales el 30% se va amortización de deuda es decir es dinero del propietario, estaríamos hablando de 5.400.000 x 30% = 1.620.000 que representan también parte de la ganancia que genera dicha propiedad, si esta ganancia es sumada con la plusvalía estamos hablando de una ganancia considerable año tras año sin haber invertido horas hombres durante ese tiempo, solo siendo dueño (a) del inmueble.
Este ejercicio se puede repetir con 1, 2 o 3 propiedades y nuestro capital comenzará a incrementar de forma exponencial año tras año.
En Rila inversiones nos preocupamos de que las adquisiciones de nuestros inversionistas estén respaldada por numerosas que sean acorde al éxito financiero que el busca, de esta forma transformamos una simple compra luego de una asesoría en una gran inversión inmobiliaria.