La compra de una propiedad usada es una buena opción si deseas un bien raíz de entrega inmediata, con antecedente del buen funcionamiento tanto de la unidad como del condominio, en algunos casos los precios son competitivos frente a las unidades nuevas, no se paga impuesto al valor agregado, tienden a estar en barrios ya mas consolidados, quizás ya conozcas el edificio o el departamento por haberlo habitado como arrendatario, entre otros factores que podrían convenirte mas, según tu caso particular o perfil.

Ahora bien, si decidiste comprar una propiedad usada, te comentare los 5 errores mas comunes que se cometen en este tipo de negociaciones.

Pagos al dueño sin ningún respaldo.

Muchas veces, por querer asegurar el negocio, o confiando en la buena fe del propietario, se hacen pagos directamente, sin dejar ningún respaldo por escrito, sin firmar alguna reserva o promesa de compra venta, donde se verifique ese pago y el motivo por el cual se realizo. Cabe destacar que ningún pago debería hacerse en deposito transferencia, por el contrario, debería hacerse un vale vista bancario que quede estipulado en un contrato y se firme ante notario, pues será la única manera que se resguarde y asegure ese dinero en caso que la negociación no prospere, o simplemente que al prosperar no vayan a hacerse la vista gorda con la recepción de ese dinero y restarlo del monto total de venta.

Promesar sin Tasar.

Es importante que te asegures que la propiedad que deseas comprar este tasada, pues será la única manera de saber si esta a un pecio real de mercado. No se trata de comprar “caro” o “barato”, se trata de que, si compras mediante crédito hipotecario, el préstamo se te hará en base al monto menor entre el precio que establezca el tasador y el precio que se pretenda promesar, por ende, si te comprometes a comprar a un precio y el tasador estipula que vale menos, es probable que te toque disponer de mas dinero para el pie, o que la negociación no prospere.

Recordemos que la tasación será el cable a tierra entre la disputa de un “Valor Sentimental” que puede establecer el dueño vendedor, y un “ Valor Oportundad” que quiera atribuirle el comprador.

Multas

Sabemos que en los contratos de promesa de compra venta se estipula una multa en caso de desistimiento, esto quiere decir, si una de las partes decide no vender o comprar, la otra parte puede cobrar esta multa.

Ahora bien, el problema existe cuando no hay una aclaratoria de los motivos para los cuales puede procederse a la cobranza de esta multa, por ejemplo, un caso fortuito o fuerza mayor, la negativa del crédito hipotecario, el incumplimiento del tiempo estipulado para la firma de la escritura atribuido a la entidad bancaria prestamista, entre otros posibles escenarios, podrían hacerte perder esa cantidad de dinero si no hay una redacción optima que pueda librarte de ello.

Por otro lado, también saber que, si bien es casi que un contrato tipo estipular como multa el 10% del monto de venta, es un error no negociar ese monto, ya que el mismo debe ser un acuerdo entre las partes y no una estipulación unilateral de parte del vendedor.

Evaluar los vicios ocultos de la propiedad.

Al ser una propiedad usada, se entiende que puede traer consigo ciertos detalles básicos de mantenimiento, pero dependiendo del caso hay problemas como filtraciones, vida útil de artefactos de cocina, calderas, calefón, piezas sanitarias, y demás detalle que no se ven a simple viste y que podrías pasar por alto al comprar la propiedad, pues estos detalles solo los ven los ojos expertos de un evaluador de obra que pocos o casi nadie ofrece.

Ofertar sin haber evaluado previamente tu perfil

El mas común de los errores es pensar, que si puedes para un arriendo, puedes pagar también el dividendo, como si el proceso de un hipotecario fuese tan fácil ( te invito a revisar nuestras publicaciones al respecto).Antes de si quiera pensar en comprar, es necesario evalúes tu perfil financiero, para así saber si es viable la obtención de un crédito hipotecario, luego ver la cantidad a la que puedes optar, y posteriormente ver si este crédito puede usarse para la compra de la propiedad que te interesa. Este error es muy común cuando como arrendatario, tienes la preferencia ofertiva en la compra de la propiedad que ahora habitas, y algunos propietarios pueden aprovecharse de eta falta de información para anclar a su inquilino en una negociación que no podrá cumplir.

 Como veras, la compra de una propiedad usada tiene algunos puntos que podrían jugarte en contra, pero esto solo si no estas bien asesorado y orientado. 

Te invito a siempre ir de la mano de un corredor inmobiliario capacitado para poder prever estos problemas y así hacer que la decisión de invertir sea grata de principio a fin.